当前位置:主页 > 公司新闻 >  新型房地产用地市场体系亟待建立
新型房地产用地市场体系亟待建立
时间:2018-10-04 10:56  作者:admin  来源:美其家园房产有限公司  点击:
房地产发展的长效调控机制建立有赖于土地制度改革,有赖于土地制度的创新。中央及各级政府都已意识到,土地制度改革对于房地产长期稳定发展的作用,对于建立长效调控机制的重要意义。为此,近一个时期,从国家层面到地方政府,从理论研究到实践探索,都在积极推动土地制度改革。改革的目标及基本框架就是要建立一个城乡统一的多主体供应、市场结构合理、用地结构均衡、供地方式多元的房地产用地市场体系。
建立城乡统一建设用地市场是房地产发展长效调控机制的基本条件。改革城乡二元结构基础下的土地制度安排,在“完善农村集体土地产权,设立农村集体土地发展权,保障土地所有者的合法收益,使得增值收益在政府、集体和个人之间,城乡之间和区域之间得到合理的分配”的基础上,准许符合规划的现有或新增农村建设用地,包括集体经营性建设用地、农民宅基地和各种公共设施、公共建筑用地直接进入建设用地市场,与国有用地同权同价。
实施住宅用地多主体供应是房地产发展长效调控机制的必然选择。改革现行土地征收和土地收购储备制度相关法律、法规的规定,在维护我国土地公有制基础不变的基础上,凡是依法取得土地所有权或使用权的单位、集体或个人都可作为住宅用地使用权的供应主体,改变现行法律体制下,政府作为供地单一主体的制度。农民集体土地除基础设施、公益设施用地外,不需要土地征收环节,可直接按规划进入市场交易转变为住宅用地。单位依法取得的土地不需要收购储备环节,可按规划直接进入住宅用地市场或依法自行开发。政府只对承担的基础设施等公益用地实施土地征收或收购。
调整住宅用地市场结构是房地产发展长效调控机制的重要手段。改变现行住宅用地按70年使用权只采取一次性出售的土地出让做法,还可采取年租制;大力推进租赁型住房用地的供给,将住房消费引入住房租赁市场,从而消弱商品房出售价格。通过住宅用地年租制或持有型住房开发建设,降低土地取得成本或住房使用成本,实现住宅用地或住宅租售并举、租售平衡,稳定房地产发展。
提高建设用地结构中住宅用地比例是房地产发展长效调控机的有力保障。深化土地供给侧结构性改革,减少工业、商服等用地供应,集约节约利用工业、商服业用地,持续保持住宅用地数量足额供应,增加房地产市场的有效供给,缓解商品房供需矛盾。加大保障性住房用地供应,以增加政策性住房供给,彻底解决中低收入群体住房问题,真正形成“高端有市场,中端有支持,低端有保障”的“立体化的住宅用地供应体系”。
采取多元化供地方式是房地产发展长效调控机制的有效措施。改革目前实施的住宅用地“招拍挂”出让制度,严格限定“价高者得”的土地出让方式的使用,除部分竞争性较强的高端商品住宅项目可完全采取“价高者得”竞拍、挂牌方式外,大部分住宅项目应采取综合考虑保障房面积、租售结构、房屋租售价等“多要素”拍卖或挂牌方式获得用地。