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房产税历来是楼市多空对决的重要议题。
时间:2019-03-25 17:27  作者:admin  来源:美其家园房产有限公司  点击:
多年狂飙突进,房价节节攀升,看空中国房地产者有之,看多中国房地产者也有之。但从历史经验看,看空者都被打脸了,其中不乏经济学专家。
 
中国房地产是不是泡沫?现在已经没有多少人敢肯定回答了。
 
即便看空者从房价收入比、新生人口断崖以及金融宽松刺激投机炒房等数据证明中国房价是个泡沫。但事实上,中国的房价泡沫很“硬”。
 
“房价永远涨”在中国是一个颠扑不破的真理。
 
但随着房产税的推出,中国房地产这个刚性泡沫将直接接受检验。
 
从国际经验看,长期看,用房产税调控房价收效甚微。
 
美国和英国征收房产税历时几个世纪,然而并未改变房价长期上涨趋势。韩国过去三十年进行两次房产税改,也不变房价加速上涨的趋势。
 
1969年,日本进行战后第一次税改,降低长期持有税负。而在1973年进行第二次税改,设立特别土地保有税,抑制土地投机行为,但是土地价格依然逐年上涨。在1987-1993年阶段,土地市场进入疯狂飙升时期,日本政府不断扩大征税对象以及征税力度。一定程度上加剧了房地产市场泡沫破裂后房价下降程度。而后,日本房地产泡沫破裂,日本政府弱化了房产税,但仍不改漫长跌势。
 
可见,通过房产税并不能改变房价的长期趋势,而决定房价长期走势的仍然是影响供需基本面的土地、人口、产业等因素。
 
但是短期看,则不然。短期出台房产税会影响多套房产者的预期,并且在落地后会增加持有成本,而购房者则可能选择观望,造成供求失衡、资产价格下跌。尤其是加杠杆炒房者,房产税将加剧投机炒房者现金流断裂风险。
 
就像韩国在上世纪80年代房地产市场热火朝天时开征土地过多保有税,并加重了交易环节税负。短期内,房地产市场有所降温。而日本开征房产税也加剧了房地产泡沫破裂后房价的跌幅。
 
当供需达到另一个均衡价格时,一二线核心城市由于就业、医疗、教育资源有显著的优势,因此仍有刚性需求支撑。虽然房产税是直接税,难以转嫁,但是,在一二线核心城市再度形成卖方市场后,或也会部分转移给卖方,从而助推房价。
 
而对多套房持有者而言,会优先考虑出售三四线城市房子,但目前三四线城市多为人口净流出和经济欠发达的地区,而且三四线城市二手市场不成熟,增加房产出售难度,大概率形成买方市场,价格下跌会更漫长。
 
最后,长期看,核心城市和三四线将形成一半海水一半火焰的局面。经过二十多年发展,我国房地产市场已经解决了大部分总量稀缺问题,存在的是结构性问题。如果结构失衡问题仍存在,长期看,房产税只是加剧结构失衡。